세계일보

수도권 재개발 시장이 부동산 경기 부양대책과 규제완화로 조금씩 움직임을 보이고 있다. 다가오는 6.4 지자체장 선거를 앞두고 부동산 경기 회복에 대한 기대감에 매도호가가 소폭 올랐다.

2014년 1분기 서울 아파트 외 주택 거래량이 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했고 이는 지방선거 이후 재개발 시장에 대한 기대감이 반영된 것이다. 또한 수도권 지방자치단체는 뉴타운·재개발 해제기간을 연장하거나 해제기준을 완화하면서 출구전략의 속도를 높이고 있다.

◆ 매도 호가 상승, 서울 재개발 지분가격 ↑

14일 부동산114가 재개발 구역에 출시된 매물가격에 근거해 재개발 지분가격(3월말 기준)을 조사한 결과 3.3㎡당 서울 2487만원, 경기 1317만원, 인천 938만원으로 나타났다.

재개발·재건축 등 도시정비 사업에 대한 규제완화와 6월 지방자치단체장 선거를 앞두고 개발에 대한 매도자들의 기대감이 매물가격에 반영되면서 서울과 경기지역 재개발 지분가격이 전 분기 대비 소폭 상승했다. 이에 반해 인천은 3.3㎡당 28만원 가량 하락해 정체된 모습을 보였다.

2013년 12월말 서울 재건축 아파트는 3.3㎡당 2701만원 수준이었으나 2014년 3월말 기준 2778만원을 기록하면서 약 2.9%p 올랐다. 재개발 지분가격도 매도인의 호가가 매물가격에 반영되면서 전년 말 대비 약 5.6%p 오른 2487만원을 기록했다. 그러나 1분기 소폭 상승세를 보인 재개발 지분, 재건축 아파트 가격은 급매물 소진과 2.26 임대차 선진화 방안 발표 이후 숨을 고르며 다소 주춤한 상태이다.

개별 재개발 구역별로 살펴보면 동대문구 휘경3재정비촉진구역(조합설립인가), 영등포구 영등포1-13구역(사업시행인가)이 실태조사 이후 진행속도를 높이며 지분가격이 소폭 상승했다.

특히 6월 지방선거를 앞두고 용산 재개발 사업에 대한 공약들이 나오면서 기대감이 반영되어 한남4구역(추진위), 한남2구역(조합설립인가) 등 용산구 재개발 지분의 매도 호가가 상승해 눈길을 끌었다.

이에 반해 성북구 장위6구역(조합설립인가)과 마포구 염리제5구역(추진위), 인천광역시 계양1구역(사업시행인가)은 사업의 진척이 더디자 매물이 쌓이면서 지분가격이 전 분기 대비 5~10% 가량 하락했다.

◆ 1분기 단독·다가구, 연립·다세대 주택 거래량 2010년 이후 최대

재개발 지분 거래량을 가늠해 볼 수 있는 서울 아파트외 주택(단독·다가구, 다세대·연립)거래량을 살펴보면 2012~2013년까지 1분기 거래량은 부동산 경기침체에 따른 투자심리 위축과 취득세율 조정으로 거래절벽 현상에 시달렸다.

하지만 2014년 1분기에는 취득세율 영구인하 등 부동산 규제완화와 부동산시장 바닥론에 힘입어 1만829건 거래되면서 2010년 이후 1분기 최대 거래량을 기록했다.

사업 막바지에 이른 관리처분인가, 이주·철거·착공 단계에 있는 일부 지역에서는 조합원 지분에 프리미엄이 붙어 거래되면서 거래가 이루어졌다. 옥수13구역(착공)이 강남 접근성과 한강 조망권을 무기로 1억2000만~1억4000만원 정도의 프리미엄이 붙어 간혹 거래됐다. 또 현재 이주·철거가 진행중인 돈의문제1구역(이주·철거)은 분양가의 10%선에서 프리미엄이 형성되어 있다.

2014년 초 부동산 경기 부양에 대한 기대감과 매입 임대주택 공급자에 대한 지원정책에 힘입어 역세권을 주변으로 다가구나 원룸 등에 대한 수요가 꾸준히 있었다. 다만 3월들어 주택 임대차시장 선진화 방안으로 나온 임대소득 과세 방침이 부각되면서 주택 거래 시장이 주춤한 모습이다.

◆ 뉴타운 출구전략 기간 연장…연착륙에 안간힘

2014년 1월말 종료 예정이었던 추진위, 조합의 해산신청 기간이 1년 더 연장됐다. 진퇴양난에 빠져 있는 재개발 지역 주민들에게 사업해산 여부를 결정할 수 있는 충분한 시간을 주겠다는 취지다.

또 추진위가 해산됐을 경우 지자체가 매몰비용을 지원할 수 있도록 규정하는 법안의 유효기간도 2015년 8월1일까지 연장됐다. 이에 따라 수도권 지자체는 실태조사의 속도를 높이면서 뉴타운, 재개발 사업의 '옥석 가리기'에 박차를 가하고 있다.

서울시는 최근 2년 동안 총 606개 구역 중 추진 주체가 없거나 추진주체가 있더라도 사업이 진행되지 않는 324개 구역에 대해 실태조사를 실시했다고 밝혔다. 추진주체가 없는 266개 구역 중 180개 구역에 실태조사를 실시해 122개 구역에 대해서 구역지정 해제했다.

또 추진주체가 있는 340개 구역 중 144개 구역을 실태조사를 실시한 결과 26개 구역에 대해 추진위나 조합의 해산을 확정했다. 서울시는 향후 추진주체가 없는 구역에 대해서 일몰제를 통해 지구 지정을 해제할 방침이고 추진주체가 있는 지역에 대해서는 ▲추진 우세 ▲정체·관망 ▲해산 우세 ▲해산 확정 등 4개 유형으로 지구를 구분해 맞춤형 출구전략으로 연착륙을 유도할 계획이다.

경기도는 출구전략의 속도를 높이기 위해 뉴타운 지구나 정비구역 지정을 해제할 수 있는 기준을 대폭 완화했다. 종전에는 토지 등 소유자의 50% 이상이 해제를 찬성하는 경우에만 정비구역 해제를 신청할 수 있었으나 ‘경기도 정비구역 해제 기준’을 새로 마련해 토지 등 소유자의 1/3 이상이 참여하고 전체 토지 등 소유자의 25%만 해제를 찬성해도 지구나 구역을 해제할 수 있게 했다.

이로써 사업성이 낮은 곳은 빨리 해제절차를 밟게 해 주민 갈등을 최소화할 수 있도록 했다. 경기도는 당초 23개 뉴타운지구, 213개 재개발 구역에서 뉴타운, 재개발 사업을 실시했으나 2013년 12월말 기준 13개 뉴타운지구, 106개 재개발 구역이 남아있어 정비구역의 절반 이상이 해제된 상태다.

인천도 출구전략을 지속적으로 추진하며 사업성이 없거나 주민간 찬반 갈등이 있는 곳에 대해서는 신속히 구역해제를 유도하고 추진위, 조합까지 설립했으나 해제가 불가피한 재개발 사업에 대해 매몰비용 중 35%를 지원하기로 했다. 인천은 2014년 2월 기준 59개 재개발 구역이 지정 해제되어 현재 117개 재개발 사업이 진행 중에 있다.

◆ 6월 지방선거 이후 재개발 시장은?

정부의 꾸준한 규제 완화가 강남권 재건축 아파트들을 중심으로 움직임을 이끌어 냈고 재개발 시장도 지표상 호전됐지만 3월 이후 투자자의 관망세가 지속되고 있어 장기적 관점에서 상승세를 이어갈지는 불투명하다.

정부가 정비사업 용적률을 법적 상한선까지 완화하고 의무 임대주택 건설 비율을 줄이는 법안 등을 통해 재개발 시장 부양에 대한 시그널을 보내고 있으나 재개발 매물에 대한 매도자와 매수자간 가격 괴리감이 커 투자자들이 선뜻 재개발 투자에 나서지 못하고 있다.

재개발∙뉴타운 출구전략도 부동산 시장에 대한 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 사업 진행 속도를 내지 못하고 있다. 출구전략을 통해 사업을 포기하고 싶어도 조합설립인가를 받은 구역은 매몰비용 지원대상에서 제외되어 조합해산도 쉽지 않은 상황이다.

6월 지방자치단체장 선거를 앞두고 있지만 재개발 시장을 부양시킬 만한 호재는 눈에 띄지 않는다. 대부분의 공약들이 뉴타운 출구전략이나 주거복지에 관한 것들이다. 용산 등 지역별로 개발 사업 공약이 나오고 있지만 아직 구체적인 실행계획이 나오지 않고 있고 과거 무분별한 선거 공약의 후유증을 겪은 지역 주민이나 투자자들의 반응은 시큰둥하다.

재개발 시장의 회복을 위해서는 출구전략에 걸림돌이 되고 있는 매몰비용 문제가 우선 해결되어야 한다. 건설사가 추진위나 조합에 대해 보유하고 있는 채권을 전부 포기하는 경우 법인세 감면 혜택을 주기로 했으나 실효성은 크지 않을 것으로 보인다.

이와 관련, 서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 “그동안 매몰비용을 추진주체나 시공사, 지자체의 문제로 판단해 한 발 물러나 있던 정부의 지원이 있어야 출구전략의 숨통이 트일 것으로 보인다”며 “또 수익성 향상을 위해 현재 재개발 사업 시행 시 적용되는 기부 채납률 완화나 기반시설 설치비용 보조도 필요하다”고 말했다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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