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취득세 납부는 60일 내에… 기한 넘기면 20% 가산세

입력 : 2014-05-20 20:30:45 수정 : 2014-05-28 10:16:03

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알아두면 유용한 부동산 세금 부동산은 주택 등 기본적인 거주 공간의 역할뿐 아니라 재테크 수단 중 하나다. 주택 소유 여부를 떠나 부동산에 대한 관심은 많을 수밖에 없다. 부동산 거래를 할 때 가장 어려운 부분 중 하나가 세금이다. 부동산에는 취득세와 지방세뿐 아니라 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금이 붙는다. 전문적으로 부동산을 거래하는 임대사업자나 다주택자 등은 부동산 세금과 관련한 세세한 부분까지 파악하고 있다. 하지만 평생 동안 자기 집 장만 등을 제외하곤 몇 차례 거래하지 않는 대부분의 국민은 관심은 있지만, 부동산 세금에 대해 잘 알지 못한다. 이에 납세자들이 기본적으로 알면 유용한 부동산 세금에 대해 알아본다.

◆부동산 취득 시 세금

20일 국세청 등에 따르면 부동산을 매매 등으로 대가를 지급하거나 상속, 증여 등 대가 없이 소유권을 획득하는 경우 관할 시군구에 취득세를 신고·납부해야 한다. 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일로부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부해야 한다. 다만 취득일로부터 30일 이내에 등기를 하는 경우 취득세를 절반씩 분납할 수 있다. 만약 이 기한을 넘기면 납부해야 할 취득세의 20%인 신고불성실 가산세와 납부일 이후부터 1일당 취득세의 1만분의 3씩 붙는 납부불성실 가산세를 추가 부담해야 한다.

취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가 표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산된다.

취득세 외에 계약서 등 증서를 작성할 때는 증서에 기재된 금액별 인지세도 납부해야 한다. 취득가액 1000만원 이상부터 2만∼35만원까지 인지세가 붙는다. 다만 주택의 경우 매매 금액이 1억원 이하일 때는 인지세가 비과세된다. 올해는 기존 종이 수입인지를 구매하던 방식과 인터넷에서 구입하는 방식 중 선택할 수 있지만 내년부터는 전자수입인지만 사용해야 한다.

특히 부동산 취득 시 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등을 감안해 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우엔 취득자금의 출처에 대해 조사를 받게 될 수 있다. 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해선 증여세를 물어야 한다. 만약 증여를 한 혐의가 있는 경우엔 단순한 서면 확인이 아닌 자금 출처와 흐름을 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고 때보다 세금을 30% 이상 더 물게 된다.

◆부동산 보유 시 세금

부동산을 소유할 경우 1차적으로 시군구에서 관내 부동산 소유자 모두에게 재산세를 매긴다. 이어 국세청이 국내에 있는 부동산의 공시가격을 소유자별로 합산해 일정금액을 초과한 경우 종합부동산세를 부과한다.

지방세인 재산세는 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에게 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 부과된다. 다만 재산세가 5만원 이하일 경우엔 7월에 전액 고지될 수 있다.

종합부동산세 과세 대상자는 1가구 2주택 이상자의 경우 주택 등 부동산을 합산한 공시가격(국토교통부에서 매년 발표)이 6억원을 초과(1가구 1주택자는 9억원 초과)하는 경우다. 공시가격 합산에서 배제되는 주택도 있다. 종업원 공동취사용 주택(친족이나 과점주주 종업원 제외), 주택건설업자의 미분양 주택, 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방), 등록문화재 주택, 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지 등이 합산에서 빠진다.

종합부동산세는 합산한 공시가격에서 과세기준금액(1가구 2주택자 이상자의 경우 6억원)을 뺀 후 공정시장가액비율(80%)을 곱해서 나온 종합부동산세 과세표준에 세율(과세표준에 따라 차이)을 곱하면 된다. 이어 법정 공제세액을 차감하면 최종 세금이 나온다. 법정 공제세액은 이중과세 방지를 위해 종합부동산세에 해당하는 부분에 부과된 재산세, 1가구 1주택자 중 고령자 및 장기보유자, 전년도 재산세와 종합부동산세를 더한 금액의 150% 초과액을 공제해주는 세부담 상한액 등이다.

예를 들어 서울 강남과 경기 분당에 공시지가가 각각 8억원인 주택이 있는 1가구 2주택자의 경우 과세 기준금액(6억원)을 차감한 10억원에 공정시장가액비율(80%)을 곱한 8억원이 과세표준이 된다. 여기에 해당 세율을 곱하고 미리 납부한 재산세와의 이중과세 방지를 위한 법정 공제세액을 빼주면 부담해야 할 세금이 나온다. 세금을 직접 계산하기 어렵기 때문에 국세청 홈페이지에서 종합부동산세를 계산할 수 있는 계산 프로그램을 제공하니 여기에 대입하면 손쉽게 알 수 있다. 국세청의 계산 프로그램을 통해 위에 해당하는 납세자가 부담해야 할 세금을 계산하면 종합부동산세 295만6822원과 농어촌특별세(종합부동산세×20%) 59만1364원을 합한 354만8186원이다.

이귀전 기자 frei5922@segye.com

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