미래 ‘장밋빛 환상’에 집착 말고 능력 넘어선 위험한 투자 피해야

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[선종필의 상가투자 전략] 여유자금 범위 내에서 투자를 상가투자에서 잊지말아야 할 중요한 원칙 중 한 가지가 ‘상가투자는 여유 자금의 범위 내에서 하라’이다. 철칙 같은 말이지만, 상가 투자자의 입장에서 우를 범하기 쉬운 것 중 한 가지가 개발 뒤 상가가 가져다 줄 수익이라는 ‘장밋빛 환상’ 몰입해 능력을 넘어선 위험한 투자를 하는 일이다.

지난 2007년 2월쯤 상담한 경우가 대표적인 케이스이다. 내용인즉 2005년 여름 친구의 권유로 서울 송파구에 위치한 상가에 난생 처음 투자를 한 뒤 이듬해 준공 이후 6개월여가 지나도록 매매도 임대도 안 되는 상황이었다. 외형적인 조건을 보면 지하철 역에서 불과 20여m 떨어진 초 역세권 입지인데다 지하에 유명 할인매장 업체가 입점하는 등 나쁘지 않은 환경이었다. 하지만, 상담자는 약국으로 임차가 확정된 1개 점포는 분양계약을 체결할 때 계약서를 확인했지만 나머지 한 개를 향후 임대 가능성만 밝게 보고 무리해 계약했다.

상담 당시 약국 점포 임차인은 계약 당시의 조건과 내용이 다르다는 이유로 입점을 하지 않고 있었고, 의뢰자는 이 점포와 관련해 6억원의 융자를 받은 상태였다. 나머지 한 개 점포는 중도금과 잔금을 연체 중이었다. 그는 또 상가 투자를 위해 자신의 아파트를 담보로 6억4000만원을 융자해 매월 7백만원에 달하는 이자를 부담하고 있었다. 2개 점포를 분양받기 위한 총 분양대금 22억5000만원 중 12억4000만원을 융자를 통해 조달하고, 특히 융자금조달을 위해 생활 거처인 아파트마저 담보로 활용하고 있는 위험한 투자를 결행한 대가가 혹독한 시련과 고통을 주는 상황이다.

이 상담자의 가장 큰 실수는 무엇일까. 첫째는 상가의 입지와 관련해 주변부 개발계획 등을 지나치게 긍정적으로만 해석해 무리한 투자를 한 것이다. 주변의 개발 호재가 마치 바로 상가의 활성화에 직결되는 긍정적 요소로 착각하는 환상을 품었다는 얘기다.

두 번째로는 선임대가 완료됐다는 것에 대한 지나친 맹신이다. 분양계약을 체결할 당시 업체에서 하는 이야기만 듣고 혹시 있을지 모르는 임대계약 파기라든가 등의 변수에 대한 고려는 하지 않았다. 상담자는 등기가 난 약국 예정 점포에서 발생하는 관리비를 부담하고, 중도금과 잔금이 연체되고 있는 다른 점포에서 연체료 부담까지 발생하고 있었다. 여기에 매월 7백만원에 달하는 금융이자까지 물어야 하는 상황이고 보면 차분하게 임차인을 구하는 것이 불가능해진다.

만일 의뢰자가 전체 자금의 70∼80% 정도의 여유 자기자본을 가지고 상가투자에 임했다면 최악의 상황에서는 다소 비켜설 수 있었을 것이다. 특히 생활안정의 가장 기본적 요건인 거주지마저 담보로 활용하는 위험한 투자 발상은 반드시 피해야 하는 요소다. 다시 말하지만 상가 투자에서 가장 기본적인 요소는 미래가치에 집착하는 것보다 안정적 운용이 가능한 구도를 짜는 것이다. 주식 투자든 부동산 투자든 모든 투자는 철칙 중의 철칙이 여유 자금, 즉 자기 자본을 바탕으로 해야 한다는 것을 명심해야 한다.

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