[선종필의 상가투자 전략] ‘매입성 재분양’ 물건 투자 주의점

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민간단지 중심 일괄매입 통해 재공급 증가
개발·인수사 계약 깨지면 분양금 날릴 수도 상가분양시장에 종종 ‘매입성 재분양’ 물건이 나온다. 최근 들어선 단지 내 상가에 대한 열기가 뜨거워지자 민간 단지 내 상가를 중심으로 일괄매입(통매입)을 통해 재공급되는 분양 상가가 늘고 있다. 매입성 재분양 상가란 최초 개발주체와 일괄적으로 매매계약을 체결해 새로 인수한 업체가 이를 다시 쪼개 분양하는 형태다. 업체 간 일괄매각을 통해 상가의 공급주체가 바뀌는 경우는 상권이 우수하다고 평가받는 단지 내 상가 등에서 자주 나타난다.

매입성 재분양 상가가 느는 것은 최초 개발회사로서는 상가를 개별적으로 공급하는 것보다 공급 기간을 줄이면서 확정된 매출액을 사전에 윤곽 지을 수 있는 이점 때문이다. 매입하는 회사는 어느 정도 개발사업이 완숙기에 들어선 곳에서 상가 부분만을 떼어 분양사업을 할 수 있다는 장점이 있다.

또한 이렇게 일괄매각되어 재공급되는 상가는 비교적 입지적 가치 등이 우수한 경우가 많지만 다른 한편에서는 위험성을 내포하고 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 문제가 발생하는 대부분은 시공사(또는 시행사)로부터 상가를 통매입한 부동산 개발회사나 분양 업체가 매입 대금을 완납하지 않은 채 소비자에게 상가 분양을 시작하는 것이다. 이때 재분양이 성황리에 잘 돼 재판매 대금을 통해 잔여 중도금과 잔금을 납부할 수 있다면 문제가 없다. 그러나 자칫 회사가 최초 통매각한 주체에게 기한 내에 중도금 등을 지급하지 못해서 계약이 깨지면 일반 수요자는 지급한 분양대금을 돌려받을 길이 막막해진다.

대표적인 사례가 2005년 엠시티 사태다. 발단은 한 건설사가 2005년 10월 복합시설 엠시티 상가 부문의 일괄매입 업체로 분양업체 CS개발을 선정하면서부터였다. CS개발은 1360여억원의 매매대금을 제때 납입하지 못해 건설사로부터 계약해지를 통보받았다.

그러나 CS개발은 이미 자금 조달 목적으로 100여명의 투자자로부터 178억원 규모의 비공개 사전청약을 받은 상태였다. CS개발은 건설사가 일방적으로 계약을 파기했다며 의정부지법 고양지원에 처분금지 가처분신청을 냈고, 투자자(채권단)는 가압류를 설정하는 등 마찰을 빚었다.

이런 상황은 시공업체가 공기업이라고 해도 크게 다르지 않다. 충남 서산시 동문동 코아루아파트 단지 내 상가에서도 비슷한 상황이 벌어졌다. 시공사인 한국토지신탁 측은 코아루 단지 내 상가 점포 20개 모두를 23여억원에 씨엔에스부동산개발 측에 매도했다.

하지만 한국토지신탁은 씨엔에스로부터 중도금을 받지 못해 매도계약이 유효하지 않다고 주장했다. 한국토지신탁은 분양받은 사람도 씨엔에스와 계약을 맺었으므로 법적인 책임이 씨엔에스 측에 있다고 책임을 회피했다.

이처럼 원매도회사와 최초매입 회사 간에 계약이 해지되면 후자와 계약한 사람들은 소유권을 주장하기 어려운 상황이 발생한다. 자칫 내가 계약하는 상가의 원주인이 누구인지 모호해지는 일이 발생할 수 있다는 뜻이다. 특히 이런 상가들은 매입자금을 확보하기 위해 사전분양 형태를 띠는 경우가 많아 투자자는 상가의 공급주체와 최종 권리자의 입장을 확인해 분쟁의 소용돌이에 휩쓸리지 않도록 해야 한다.

선종필 상가뉴스레이더 대표

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