결론부터 말하면 “그렇지 않을 것 같다”라는 게 업계의 예상이다. 전문가들은 서울 강남권 등의 재건축 아파트 단지의 분양가가 들썩일 가능성은 있지만 이런 현상이 시장 전반의 현상으로 번지기는 어렵다는 반응이다. 특히 현재의 주택시장이 거래는 늘지만 매매가는 크게 뛰지 않는 ‘탈동조화’(디커플링)가 진행 중이라 새 아파트 분양가 상승이 집값 상승세를 부르는 ‘전이 효과’도 기대하기 어려워 보인다. 아파트 분양가는 이미 오를 대로 오른 상황이다.
서울 아파트 분양가는 2010년 이후 본격화한 부동산 침체와 맞물려 2011년 1638만4000원으로 급락했다가 2012년 1785만9000원, 2013년 1776만8000원, 2014년 1792만5000원으로 서서히 반등했다. 올해 들어선 전세난 여파에 따른 이주 수요 증가 등으로 분양 시장에 청약자가 대거 몰리면서 예년에 비해 분양가가 강세를 이어가는 중이다. 주택 시장에서 새 아파트 분양시장이 회복세가 매우 빠르다는 의미로 해석된다.
반면 재고 주택을 포함한 전체 집값은 크게 뛰지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 2월 기준 전년 동월 대비 집값 상승률은 1.61%다. 금융위기 전 최대 활황기로 꼽히는 2006년 전국 아파트 가격 변동률 14.7%에 비하면 턱없이 부족한 상승세다. 그런데 주택거래량은 또 다른 양상이다. 지난달 전국에선 모두 7만8864건이 거래됐는데 이는 2006년 2월에 거래된 5만3269건보다 148%나 늘어난 수치다. 주택가격과 거래량이 매치되지 않는 탈동조화가 그만큼 심하다는 뜻이다. 전문가들은 이런 상황이라면 신규 아파트의 가격 상승이 기존 주택 가격으로 전이되는 효과는 거의 없다고 설명한다. 신규 분양시장의 가격이 올라도 재고 주택의 가격을 견인하는 힘이 없다는 것이다.
양지영 리얼투데이 리서치실장은 “과거에는 분양가가 오르면 시세도 따라 올랐는데 현재는 새 아파트를 못 구한 수요가 기존 아파트로 틀면서 거래량이 늘어난 상황이라 분양가 인상이 시세에 바로 반영되긴 어려울 것”이라고 진단했다. 이어 “만일 새 아파트 값 상승 열기가 장기간 계속된다면 점진적으로 기존 주택 시세에도 영향을 미칠 수는 있을 것”이라고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이제 막 ‘흥분기’에 들어간 분양시장에서 후폭풍이 불 것이냐가 관심”이라며 “인상된 분양가가 기존 집값을 자극하면서 예전처럼 아파트값이 뛰는 것 아니냐는 불안심리는 건드릴 수 있을 것”이라고 말했다.
나기천 기자 na@segye.com
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