세계일보

그는 부동산 경매를 배우기 위해 안정적인 직장도 그만두고, 대구에서 인천으로 올라왔다.

 그로부터 4년여의 세월이 흐른 지금 그는 이른바 '무(無)피투자'로 자신만의 이론을 정립한 전문가로 거듭났다.

'직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다'의 공동저자 중 1명인 윤동주(사진)씨가 그 주인공이다.

직장을 그만둘 만큼 그에게 부동산 경매는 매력적이었을까. 무피투자란 무엇이며, 요즘 같은 부동산 불황기에 특별한 투자 전략이 있을까 궁금해 지난 26일 오후 볕이 잘 드는 서울 종로구의 한 북(Book)카페에서 만났다. 소액투자로도 돈을 벌 수 있는 부동산 경매 재테크에 대한 이야기를 들어보았다.

- 부동산 경매 재테크는 어떻게 시작하게 됐나?
"부동산을 알기 전 대구에서 다문화가정을 지원하는 사회복지사였다. 당시 아버지는 병환으로 5년 넘게 입원과 퇴원을 반복했다. 아버지가 시한부 판정을 받은 지 2년이 지난 상황이었는데, 병원비가 문제였다. 사회복지사 월급으로는 도저히 감당하기가 어려웠다. 그때부터 돈을 많이 벌고 싶다는 간절함이 커졌다. 그러던 중 2013년 우연히 서점에서 '월급쟁이를 위한 부동산 경매'라는 책을 보게 되었다. 이 책은 부동산 경매의 재테크 원리와 방법에 대해 자세히 설명하고 있었다. 이 책을 읽으면서 나도 부동산 경매 재테크를 통해 경제적인 능력을 키울 수 있겠다고 생각했다. 곧바로 책에서 소개한 포털 다음의 카페 ‘북극성 부동산 재테크'(이하 북극성)에 가입했다. 하지만 책의 내용 만으로는 믿음이 가지 않았다. 부동산의 ‘부’자도 모르던 난 확신이 필요했다. 마침 이 책의 저자인 '북극성주'의 초보자 특별강의가 있어 하루 휴가를 내고 강의를 들으러 상경했다. 직접 북극성주의 강의를 들으니 책의 내용에 대한 확신이 들었다. 그래서 입문자를 위한 정규강의를 듣기 위해 하던 일을 그만두고, 대구에서 인천으로 이사했다. 모두 직장까지 그만두고 이사하는 날 많이 걱정했지만, 그 당시 난 이사 후 생활에 대한 두려움보다 경제적인 능력을 하루라도 빨리 갖고 싶다는 절박함이 더 강했다. 북극성은 단계별로 강의 시스템이 잘 구성되어 있을 뿐만 아니라 '멘토(스승)-맨티(제자) 시스템'도 있어 부동산 경매를 차근히 익혀 나가기엔 더없이 좋은 곳이었다. 비록 아버지는 그 다음해 돌아가셨지만, 첫 낙찰은 책에서 읽은 내용처럼 무피투자로 했고, 이론을 배우고 실전투자가 반복되면서 부동산에 대한 시야가 넓어지기 시작했다. 뿐만 아니라 함께 현장학습을 하던 북극성 회원 중 마음이 맞는 분을 만나 결혼까지 했다. 4년이 지난 지금도 난 대구에서 인천으로 올라왔을 때 가졌던 초심(初心)을 잊지 않고, 아내와 아들을 위해 열심히 자산을 키워 나가고 있으며 앞으로도 그럴 것이다."

- 책에서 투자 방법으로 ‘무피투자’라는 말을 언급했다. 무피투자란 무엇인가?
"은행 대출금과 임차인의 보증금을 레버리지(지렛대)로 최대한 활용함으로써 투자금을 '0원'에 가깝게 만드는 투자방식이다. 물론 공식적인 용어는 아니지만 실무에서 널리 쓰이고 있다. 만약 감정가가 1억원인 빌라를 8000만원에 낙찰받았다면, 은행 대출금을 감정가의 70%에 해당하는 7000만원 정도 받을 수 있다. 여기에 월세 보증금 1000만원을 합하면 8000만원이 되어 내 돈을 한 푼도 들이지 않게 된다. 이게 바로 무피투자다. 이때 은행 대출금 7000만원과 월세 임차인의 보증금 1000만원이 레버리지다. 경매로 감정가보다 싸게 낙찰받고, 레버리지를 최대한 활용하기 때문에 부동산 경매 재테크에서는 무피투자를 할 수 있다."

- 앞으로 집값이 떨어질 것이라는 우려가 많다. 부동산에 투자한 뒤 시세가 하락하면 어떻게 해야하나?
"같은 아파트라도 매매 시점에 따라 어떤 사람은 계약하고 난 뒤 집값이 오르고, 또 다른 이는 떨어지기도 한다. 부동산 경매 재테크를 하는 이유는 소액으로도 투자할 수 있기 때문이기도 하지만, 집값이 떨어지는 리스크에 대비하기 위함도 있다. 감정가가 2억원인 아파트를 일반 매매로 2억원에 계약한 이와 1억8000만원에 낙찰받은 이를 비교해보자. 만약 시세가 1000만원 떨어지면 일반적인 매매로 구입한 이는 1000만원의 손해를 보지만, 경매로 1억8000만원에 낙찰받은 이는 손해가 없어 부동산 하락기에도 자금과 마음의 여유가 생긴다. 오히려 시세 대비 1000만원 싸게 팔아도 1000만원의 차익이 발생한다."

- 부동산 경매 재테크에 이제 막 관심을 가지는 초보자들에게 조언을 해준다면?
"내가 익힌 부동산 경매 재테크의 노하우는 ‘쪼개고, 분산하고, 꾸준하게 하면 성공할 수 있다'는 것이다. 대회 우승을 목표로 노리는 팀은 16강전은 물론이고, 8강전과 4강전, 준결승전, 결승전을 대비하기 때문에 16강전에 체력을 다 소모하지 않고 매 경기 체력을 배분한다. 이는 투자에도 그대로 적용된다. 우선 목표를 세우고 내가 보유한 돈을 쪼개 여러 차례 투자를 진행할 수 있도록 전략을 세워 나간다. 투자 지역을 분산해 꾸준하게 이어나가면, 지금보다 더 나은 미래의 나와 내 가족을 만날 수 있을 것이라고 생각한다."

- 끝으로 꿈과 목표는?
"한 권의 책과 한 사람의 만남이 내 인생을 송두리째 바꿔 놓았다. 북극성에서 많은 이들이 자신의 인생을 변화시켜 나가는 모습을 보았다. 이곳에서 만난 사람들의 공통점은 각자 사정은 다르지만, 모두 저마다의 간절함이 있다는 것이다. 내 투자 실력은 아직 부족하지만, 또 1명의 인생을 바꿔 놓을 수도 있다는 생각에 기쁜 마음으로 책의 공동저자로 참여했다. 앞으로도 나는 투자 실력을 꾸준히 성장시켜 나갈 것이며, 가족을 위한 경제적 능력을 갖춤과 동시에 내가 익힌 부동산 투자 노하우를 아낌없이 나눠 줄 것이다. 많은 이들과 함께 성장하며 공유할 수 있는 가치 있는 삶을 살아가고 싶다."

김현주 기자 hjk@segye.com

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