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[월세받는 직장인] 추석 후 놓치면 안 될 부동산 투자포인트는?

입력 : 2017-10-19 09:00:00 수정 : 2017-10-19 09:00:00

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8.2 대책이 발표되고 약 두 달이 지난 시점에 추석연휴가 시작됐고, 예년과 다르게 최장 10일이라는 긴 연휴로 출렁이는 부동산 시장이 숨죽이던 시간에 약간의 휴지기를 가져왔다.

부동산에 관심 있는 사람이라면 ‘주거복지 로드맵’에 얼마나 강도 높은 정책들이 포함되어 나오느냐가 초미의 관심사인데, 대출 관련 정책과의 연계성, 북한의 6차 핵실험 등의 이유로 추석 이후로 발표가 미뤄졌다.

긴 연휴의 끝자락에 다시 한번 부동산이 크게 변화할지 아니면 생각했던 만큼은 큰 변화가 없을지 이목이 집중되는 것이다. 한가지 명백한 것은 예정되었던 부동산 정책이 발표되면 마음의 결정을 내려야 한다.

정책 발표 후 시장에서 변화의 방향이 정해지면 연말의 부동산 분위기가 조성이 될 것이고, 내년 4월1일 양도세 중과 정책이 시행되기 전 웬만한 움직임들은 나타나고 정리가 될 것이기 때문이다. 내집마련 등의 이유로 부동산을 매수하려는 사람이든, 다주택자라서 매도하려는 사람이든 이달 중 발표하는 정책 이후와 내년 4월1일 이전의 시간이 나름의 ‘골든타임’이기 때문이다.

이같은 혼란기에 우린 어떤 결정을 내려야 할까.

결정을 내리기 전 우리는 먼저 8.2 대책이 발표된 뒤 시장이 어떻게 변화했는지 살펴볼 필요가 있다. 8.2 대책이 발표되고 부동산 시장의 모습은 예상대로 ‘거래절벽’이 나타났다. 조합원 지위 양도가 불가능해진 강남의 재건축 단지의 대표적인 ‘반포주공 1단지’는 호가 수천만원이 떨어진 급매물이 나와도 거래가 이루어지지 않았다. 결국 반포주공 1단지를 주로 거래를 하던 부동산 중개사무소는 여름휴가를 다녀온 지 얼마 되지 않아 때아닌 휴가를 또 가야 했다.

이밖의 다른 단지와 지역들은 대책에 영향을 받아 상승세라는 흐름에 감춰두었던 본연의 모습을 드러냈다. 투자가치가 유망한 지역이나 8.2 대책으로 투자 가치가 상승한 지역은 대책 이후에도 매매 가능한 매물이 하나도 없거나, 1~2개 정도 매매 가능한 상황이다.

그러나 전세 매물은 매매 물건과 다른 향방을 보이기도 한다. 전세 매물이 여전히 하나도 없는 곳도 있지만 반대로 쌓여있기도 하다. 그 이유는 8.2 대책 전에 이미 투자자가 많이 들어와서 일명 전세를 끼고 하는 이른바 ‘갭투자’를 많이 해놓은 상태라 평소 집도 안 보고 전셋집을 구하던 단지들도 전세가 7~8개씩 쌓이기도 했다.

쌓인 전세도 소진 속도가 빠르지 않은 편이다. 기본적으로 부동산 시장의 불안정성으로 기존 세입자들이 그냥 살던 집에서 재계약을 하는 경우가 많아졌기 때문이다. 또한 전세를 살던 사람들이 매매로 갈아타야 하는지 아니면 계속 전세로 살아야 하는지 갈피를 못 잡고 있기 때문이기도 하다.

그러나 이같은 모습은 그리 오래 가지 못할 것이다. 내년 4월 양도세 중과 정책이 시행되기 전 매물을 처분해야 하는 사람들과 상승장의 기대심리로 적은 돈을 가지고 무리하게 대출을 일으켜 투자를 해서 자금난을 겪게 된 사람들, 1가구2주택자로서 비과세 혜택을 받고 싶은 사람들, 주변인들이 부동산 투자로 돈을 벌었다고 하여 제대로 알아보지도 않고 묻지마 투자했던 사람들은 아마도 주거복지 로드맵이 발표가 되고 시장 분위기가 정해진다면 더 이상 결정을 미룰 수 없기 때문이다.

이러한 시점에서 부동산 투자는 어떻게 해야할까. 가지고 있는 물건 처분하기도 관리하기도 바쁜 시기이니 손 놓고 있어야 할까.

투자에 소극적인 일반인들은 모르겠지만, 적어도 부동산 투자를 오랫동안 지속해온 투자자와 부동산에 뜻을 두고 있는 사람들, 필자는 오히려 적극적으로 부동산 투자를 준비하고 있다고 말할 수 있다.

최근 ‘반포센트럴자이 청약 사건(?)’에서도 느꼈는지 모르겠지만 이럴 때일수록 준비된 자만이 제대로 된 기회를 잡을 수 있기 때문이다. 기회란 것은 상승장에서의 수익과는 비교가 되지 않는다. 왜냐하면 부를 나눈다고 했을 때 소수일 때 나눠가지는 부는 더 커질 수 밖에 없기 때문이다.

상승장에서는 너도나도 수익을 바라보며 뛰어들게 되어 부를 나눌 때 보다 많은 사람들과 배분하게 되어 그 수익이 적어질 수 밖에 없다. 하지만 지금처럼 점점 소수의 시장이 되어 간다면 숙성의 시간을 거친 뒤 조정되었던 금액과 상승분의 수익을 더 적어진 소수가 나누게 된다면 그 수익의 규모는 지금과 비교할 수 없을 정도로 커질 것이다.

부동산 투자를 오래하거나 올 곧은 투자자들은 지금을 기회로 보고 준비하는 것이다.

지난해 2월1일 주택담보대출 여신심사 선진화가이드 방안, 지난해 11월3일 37개 분양권 전매제한 지역 지정, 6월19일 분양권 전매제한 지역 40개 지역으로 확대, LTV, DTI 강화, 8월2일 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정, 양도세 중과정책, 재건축 조합원 지위양도 불가, 대출 규제 등 부동산종합대책까지 작년부터 지금까지 순차적으로 계속해서 규제 정책이 발표되었다.

여기서 우리가 꼭 짚고 넘어 가야하는 것은 각종 대책들이 순차적으로 발표되었을 때의 부동산 시장 분위기 변화와 각 지역의 변화 수준이다. 정부는 4개의 규제 정책을 지속적으로 발표하면서 가계부채 증가에 브레이크가 걸리길 기대했고, 급격한 부동산 상승세도 잡히길 바랐다.

그러나 자본주의 사회에서 시장에 인위적으로 손을 대는 건 생각만큼 효과를 거두기도 쉽지 않을 뿐만 아니라 부작용도 고려를 해야 한다.

물론 초강력 대책이라 불리는 8.2 대책 이후에는 부동산 상승세가 눈에 띄게 줄어들었다. 하지만 기대했던 만큼 가계부채는 감소하지 않았고, 주택담보대출을 옥죄이자 신용대출 규모가 증가하며 다른 방안을 생각하지 않을 수 없는 상황에 놓이게 되었다.

핵심 지역인 '강남3구'의 노른자 입지에 향후 투자가치가 바로 손에 잡힐 듯 확실했던 ‘반포센트럴자이’ 청약시장은 어찌보면 이 정책의 부작용의 한 단면이 아닌가 싶다. 청약에 당첨만 되면 ‘로또’라고까지 불린 이 사건은 무주택자, 서민들을 위한 정책이라고 내놓은 정부의 의지가 반대로 나타난 상황이라고 볼 수 있다.

왜냐하면 정책의 발현으로 인해 대출이 막히면서 돈이 별로 없는 서민들은 자가 보유를 포기해야 했고, 자본금이 충분한 강남의 부자들은 더욱 좁아진 투자의 문을 가뿐히 통과하며 입주 후 '로또'라고 불린 시세차익을 고스란히 챙길 가능성이 농후하기 때문이다.

결국 정부의 의지가 어떻든, 정책 방향이 어떻든, 우리는 흔들리지 말고 자신의 부를 조금이라도 일구어 기회를 잡기 위해 준비해야만 한다. 자신이 충분한 자본금을 가지고 있지 않다면 소액으로라도 가능한 지역을 계속 찾고 눈 여겨 보아야 한다.

그럼 그 지역은 어떻게 찾을까.

첫번째로 각종 규제 정책에도 흔들리지 않는 지역을 찾아야 한다. 작년부터 발표된 11.3대책, 올해 발표된 6.19대책, 8.2 대책 이후에도 매매가가 하락하지 않은 지역이어야 한다. 물론 잠시간 조정이 되었던 것은 제외이다. 사실 잠깐 조정이 되었다가 탄력적으로 바로 회복을 하고 오히려 상승력이 더 좋았던 지역들이 많다.

두번째로 소액 투자를 하려면 누구나 좋아 보이는 곳도 좋지만 돈이 많이 들기 때문에 어느 정도 소득이 되어 생활이 흔들리지 않는 서민들의 주거지역도 눈 여겨 볼 필요가 있다. 물론 핵심지역의 상승폭과는 비교할 수도 없지만 꾸준히 상승하는 것은 기대해 볼 수 있다. 11.3대책, 6.19대책, 8.2대책까지 거치며 담금질이 되어 그 안정성을 확인할 수 있다.

과열된 서울지역은 조정지역으로 선정이 되어 양도세 중과로 투자가 싶지 않기 때문에 그 외의 지역을 소액으로 진입하려고 하는 경우 서울을 제외한 수도권을 생각해볼 수 있다.

정은숙 ('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자) 


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