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"후분양제 도입하면 주택공급 감소"

입력 : 2017-10-15 21:25:58 수정 : 2017-10-15 22:10:22

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주택도시보증공사 보고서/자금조달 어려워 연 최소 8만6000가구 ↓/분양가, 선분양 때보다 3.0∼7.8% 올라 정부가 주택 후분양제의 단계적 도입을 공식화하면서 그 후폭풍에 대한 우려가 커지고 있다.

당장 후분양제가 시행되면 입주 전 분양권 전매가 어려워 투기 거래가 감소하는 긍정적인 효과도 있지만 건설사 비용부담이 늘면서 이에 따른 분양가 인상, 주택공급 감소 등이 불가피할 전망이다.

실제 15일 주택도시보증공사(HUG)의 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안’ 보고서에 따르면 국토교통부 계획대로 2022년까지 연평균 38만6600가구가 건설되는 주택이 공정 80%에서 후분양을 하면 건설사가 추가로 조달해야 하는 비용이 연평균 35조4000억∼47조3000억원으로 나타났다. 특히 시공능력평가 100위권 밖의 중소 건설사는 후분양 이후 시공사의 연대보증 등에 따른 자금조달 곤란이 예상된다.

현재는 선분양을 통한 분양대금으로 공사비를 조달하지만 후분양이 의무화하면 신용도가 낮은 중소 주택업체는 자금조달이 어려워질 수밖에 없다는 것이다. 이 경우 민간 공급 물량 중 76.3%를 맡아온 중소 건설사에서 연평균 최소 8만6000∼13만5000가구의 주택공급이 감소할 수 있다. 소비자의 분양대금을 대신해 금융기관에서 공사비를 조달하면 그 이자비용이 분양가에 전가돼 선분양 때보다 분양가가 3.0∼7.8%가량 오른다는 계산도 보고서에 포함됐다.

한 중견 건설사 관계자는 “대형 건설사는 사업 초반에 분양대금이 없어도 공사비 조달에 어려움이 없겠지만 중견 건설사는 막대한 공사비를 조달할 곳이 없어 사업 추진이 어려워질 것”이라며 “중견 건설사일수록 주택사업에 대한 의존도가 높다”고 말했다. 다만 보고서는 후분양을 할 경우 입주 시점에 가격 프리미엄이 크지 않고 분양권 전매가 어려워 투기적 거래가 발생하지 않는 긍정적인 효과가 있다고 설명했다. 기존 주택처럼 상품을 직접 보면서 선택할 수 있는 장점도 있다.

하지만 소비자들이 중도금과 잔금으로 나눠 2년여에 걸쳐 나눠 분담하던 분양대금을 단기간에 조달해야 하는 등 목돈마련의 부담이 커지고, 소비자의 신용이 낮을 경우 대출 이자도 높아지는 등 주택마련에 필요한 비용 부담이 증가하는 단점이 지적됐다.

국토부는 이 같은 우려를 감안해 일단은 한국토지주택공사(LH)가 건설하는 공공주택부터 후분양제를 도입하는 로드맵을 마련할 예정이다. 이미 서울시 산하 서울주택도시공사(SH) 아파트는 2007년 9월부터 후분양제(80% 완공 후 분양)를 실시하고 있다.

국토부는 향후 민간 주택도 자발적으로 후분양에 동참하도록 다양한 인센티브를 제공한다는 방침이다.

나기천 기자 na@segye.com

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