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[알아야 보이는 법(法)] (26) 아파트 분양광고 내용이 분양계약에 포함될까?

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입력 : 2017-11-15 16:26:21 수정 : 2017-11-15 16:26:20

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‘초등, 중학교 신설로 우수한 교육환경 제공! 단지 10분 거리에 전철역 신설 예정! 천연 대리석을 사용한 고급스러운 욕실 상판!’

이런 내용을 담은 분양광고를 믿고 계약했다가 입주 후 아파트의 실상과 다른 것으로 나타나면서 피해를 호소하는 입주자들이 많습니다. 입주자들은 ‘광고 내용이 분양계약에 포함되어 있다’고 주장하고, 분양 회사는 ‘포함되어 있지 않다’고 응수하는 것이 분쟁의 주요 패턴입니다.

‘청약의 유인’과 ‘청약’을 구분하는 계약법상의 통상적인 기준에 따르면 광고는 청약을 유인하는 성질만 가지기 때문에 분양광고의 내용이 계약에 포함되어 있다고 보기 어렵습니다. 그런데 선분양·후시공 방식으로 분양되는 대규모 아파트 단지의 계약서에는 아파트 및 부대시설의 외형과 재질, 구조 및 실내 장식 등에 대하여 구체적인 내용이 없는 것도 있습니다.

이럴 때는 분양광고의 내용 중 아파트의 외형, 재질 등과 같은 내용을 계약으로 하는 암묵적인 합의가 입주자와 업체 사이에 있었다고 볼 수 있습니다. 판례를 살펴보면 분양광고 내용 중 마감재와 욕실 상판, 테마 공원 등 아파트 외형과 재질 등에 관한 내용은 계약에 포함된다고 판결한 사실을 알 수 있습니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결)

그러나 학교 설립, 전철역 신설, 도로 확장과 같은 대규모 사업 개발에 관한 분양광고의 내용은 계약에 포함되어 있다고 보기 힘듭니다. 이들 사항은 주로 지방자치단체의 ’토지 이용 계획’과 ‘토지·철도 기본계획’ 등을 인용하는 것이며, 또 이를 분양회사가 직접 이행하기에는 한계가 있습니다. 이러한 이유로 사업이 무산돼도 업체의 책임이 없는 사례가 많습니다.(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다57228 판결).

한편 선시공·후분양 방식과 같이 입주자가 완공된 아파트의 실체를 직접 확인하고 계약을 맺은 뒤에는 광고의 내용과 아파트 실물이 다르더라도 손해배상을 청구할 수 없습니다. 완공된 아파트의 시공 상태를 직접 확인한 뒤 계약 체결의 여부를 결정할 수 있기 때문입니다.(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

많은 이들이 아파트 매매 계약을 체결할 때 주위 교통과 교육 환경 등 근린시설을 따져보게 됩니다. 이때 분양광고의 내용만 믿고 맺게 되면 예상치 못한 변수로 피해를 입을 수 있습니다. 분양 전 광고 내용이 실현 가능성 있는지 철저한 사전 조사를 하는 것이 좋은 방법입니다. 특히 학교, 전철역 신설 등과 같은 대규모 개발 사업내용은 지자체에 문의하기를 권유합니다.

이응세 법무법인 바른 변호사 eungse.lee@barunlaw.com


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