신규분양 흥행지역, 상가시장 활황

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[선종필의 상가투자 전략] 공실 후유증 우려 커… ‘묻지마 투자’는 금물 최근 서울과 수도권의 신규분양 단지가 흥행에 성공하면서 위례, 마곡, 세종시 등 인근 상가시장에도 훈풍 분위기가 형성되고 있다.

지난해 9월 위례신도시에 공급된 ‘위례1차 아이파크’ 상가는 1개월 만에 분양이 완료되고 최근에는 5000만∼1억원의 웃돈(프리미엄)이 형성됐다. 지난 3월 최고 49대 1로 청약 마감한 ‘위례 송파와이즈더샵’ 상가도 프리미엄이 2000만원가량 붙었다.

하지만, 이런 상가시장의 훈풍에는 다소 과열 분위기가 반영된 것을 배제할 수 없어 투자자의 주의가 필요하다. 특히 투자자는 준공 후 운영에 들어간 상가가 아닌, 분양상가에 붙고 있는 프리미엄의 가치가 지속적일 것인지에 대해 생각해보아야 한다. 실제 영업을 통해 상권 검증이 이루어졌다면 상가의 시세가치 상승이 지속적일 수 있다. 반면 분양 지역 인기도에 의존해 프리미엄이 형성됐다면 실제 준공 뒤 매출부진에 빠지는 경우도 많다.

무엇보다 투자자는 프리미엄 거래가 몇 안 되는 특정 점포에 불과한데 전체 분위기처럼 휩쓸리는 현상에 주의해야 한다. 판교가 교훈적 모델이라 할 수 있다. 2009년 판교지역 근린상가의 1층 분양가는 3.3㎡ 기준 4500만∼6000만원에 달했으며, 중심 상업지역은 8000만∼1억2000만원대였다. 일부 상가는 프리미엄이 붙어 거래됐다. 그런데 최근 상담사례를 보면 판교는 준공 이후 지나치게 높은 분양가로 인한 혹독한 공실 후유증을 앓았고, 운 좋게 임대차 계약을 맺은 상가도 임대연장에 들어간 2012년과 2013년 이후 계약연장이 불발되거나 신규 수요자를 만나지 못한 곳이 속출했다.

이런 현상을 가격, 입지 등이 조금씩 다른 위례, 마곡 등에 일률적으로 대입할 수 없다. 하지만 분명한 것은 상가 투자의 커다란 흐름 중 하나가 지역 분위기에 편승하는 기류라는 점이다. 상권, 가격, 경쟁력 등의 조건을 따져보는 상품론 투자보다 아직도 많은 투자자가 지역론에 의존한 투자를 익숙하게 받아들인다는 얘기다.

광명의 행운드림프라자는 4500가구 대규모 단지가 조성되어 입주 3년이 지났는데도 근린상가가 없다 최근 용도변경으로 들어선 경우다. 이 상가는 4500가구와 주변 고밀도 빌라촌 2000가구까지 흡수한 배후상권을 가진다. ‘핫 플레이스’ 지역과 견주어 분양가는 60∼70%밖에 되지 않는다. 이런 상품론 투자 패턴은 투자자의 발품과 정보수집을 통해 내실있는 수익 실현을 기대할 수 있다. 상가시장 분위기가 회복하는 최근 현실에서 투자자의 명확한 가치기준 정립이 필요하다.

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