알아두면 유용한 부동산 세금 "잘 알고 팔아야"

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양도세 요건 맞춰야 비과세 토지나 건물 등 부동산을 매매할 때 가장 고민이 되는 것 중 하나가 세금 문제다. 부동산을 살 때 세금도 고려해야 자금 설계에 도움이 되고 나중에 세금 때문에 당황하는 일도 없게 된다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 비과세되거나 감면되는 경우가 있으므로 요건에 맞춰 양도를 하면 절세를 할 수 있다.

◆양도소득세 비과세 부동산 거래

17일 국세청 등에 따르면 부동산 거래 시 대표적인 세금인 양도소득세는 1가구 1주택의 경우 양도 당시 실거래가가 9억원을 초과하는 경우를 제외하고는 2년 이상 보유했을 경우 비과세된다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택면적의 5배, 도시 지역 밖일 경우 10배까지는 1가구1주택 범위에 포함된다. 1가구 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 2년 보유인 거주기간 요건을 적용받지 않는다.

이 외에 취학, 질병 치료, 요양 등으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 가구원 모두가 다른 시군으로 이사할 경우나 1년 이상 국외 거주로 취학 또는 근무상 이유로 가구원이 출국하는 경우(단 출국 후 2년 이내에 양도해야 함) 등도 보유기한 제한을 받지 않는다. 다만 1가구 1주택이라도 취득 등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 전매’는 양도차익의 70%에 해당하는 세금을 내야한다.

1가구2주택이라도 일시적인 경우엔 양도세가 과세되지 않는다. 양도세가 비과세 되는 집 한 채가 있는 1가구가 이사를 하기 위해 새 집을 사고 3년 내(종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새 주택 취득 시)에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않는다. 또 1주택을 상속받아 1가구2주택이 된 경우엔 기존 주택을 먼저 팔 때엔 비과세될 수 있다.

다만 상속 주택을 먼저 팔 땐 양도세가 과세된다. 1주택을 소유하고 있던 1가구가 60세 이상의 직계존속을 모시기 위해 세대를 합친 경우나, 결혼으로 1가구 2주택이 됐을 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도세가 없다. 1가구2주택이나 1가구3주택 이상에 대해 각각 2007년, 2004년부터 적용하던 중과세율 역시 2009년부터 한시적으로 유예되다 올해부터 완전 폐지됐다.

◆양도세 계산 및 주의할 점

부동산을 팔 때 양도세 부과 대상이 되는 경우 세금은 양도 차익에서 각종 공제 등을 제외한 양도소득 과세표준에 대해 부과된다. 양도차익은 실지 양도가액에서 실지 취득가액과 기타 필요경비를 제외하면 된다. 이 중 필요경비는 취득 시 부대비용과 취득 후 지출 비용, 양도 비용 등을 말한다. 취득 시 부대 비용은 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 외에 취득세, 중개수수료 등을 말한다. 취득 후 지출 비용에는 부동산 취득 후 용도변경, 개량, 이용 편의를 위해 지출한 비용과 발코니 개조 비용 및 난방시설 교체 비용 등도 포함된다. 또 소유권 확보를 위한 소송 비용과 명도 비용, 인지대 등도 들어간다.

이렇게 산출된 양도차익에서 3년 이상 주택, 토지, 건물 등을 보유한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 다만 미등기 양도자산과 비사업용 토지는 제외된다. 주택의 양도 당시 1가구1주택이면 최고 80%까지 적용받는다. 다만 비거주자는 1가구1주택이라도 최고 30%까지만 공제가 가능하다. 이어 미등기양도자산을 제외한 주택, 토지 등에 250만원의 양도소득 기본공제가 적용된다. 이렇게 산출된 양도소득과세표준 금액에 6∼38%의 세율이 곱하면 부담해야 할 양도세가 나온다. 또 양도세의 10%에 해당하는 지방소득세도 추가로 부과된다.

양도세 과세 대상 부동산을 양도한 거주자는 해당 부동산에 대한 양도세 신고서를 예정신고기한 내에 관할 세무서에 제출해야한다. 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리를 양도한 경우엔 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고를 해야 한다. 만약 예정신고를 하지 않을 경우 가산세가 부과된다.

납부할 세액이 1000만원을 초과한 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 낼 수도 있다. 납부할 세액이 2000만원 이하일 경우 1000만원 초과액을, 납부할 세액이 2000만원 초과하는 경우 납부할 세액의 절반 이하의 금액을 분할 납부할 수 있다.

이귀전 기자 frei5922@segye.com

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