세계일보

최근 서울과 인접 지역을 중심으로 한 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 ‘초강력 규제’를 내놨다. 사상 최초로 서울 전역과 과천·광명·분당 등 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인다. 해당 지역에서는 대출·세제·청약 등에서 제약이 커지고, 2년 실거주 의무가 부과돼 ‘갭 투자’(전세 낀 매매)가 원천 차단된다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회 등은 15일 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 이러한 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명정부 출범 4개월 만에 내놓은 세 번째 부동산 대책이다.

정부는 기존 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)을 유지하면서 나머지 서울 21개 구와 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 12곳을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다.

이들 규제지역은 모두 토허구역으로도 묶이게 된다. 토허구역 소재 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 750여개 연립·다세대 주택이 대상이다. 해당 지역 주택을 사려면 미리 관청의 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과돼 전세를 낀 매수가 불가능해진다.

분양권 3년 전매제한도 적용된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 종전 70%에서 40%로 줄어든다. 조정대상지역·투기과열지구 지정은 16일부터 효력이 발생하고, 토허구역 지정은 20일부터 2026년 12월31일까지다.

6·27 대책으로 제한된 대출 규제도 주택가격에 따라 더 강화된다. 15억원 이하 주택은 기존 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 줄어든다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 가산되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분도 DSR에 반영한다.

세제도 강화돼, 다주택자는 취득세(2주택 8%·3주택 12%)와 양도소득세가 중과된다. 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 유예된 상태다. 장기보유특별공제도 전면 배제된다. 양도세 1세대 1주택 비과세 요건도 기존 보유 2년에 거주 2년 요건이 추가된다. 보유세 강화 등은 이번 대책에서 빠졌지만 정부는 “세제 합리화 방안을 검토하겠다”며 ‘세제 카드’ 활용 여지를 남겼다.

청약에도 제한이 생긴다. 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화되고, 가점제 적용비율이 높아지며, 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다.

재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급 수가 1주택으로 제한된다.

김윤덕 국토부 장관은 “현재 한강 인접 지역의 (부동산) 시장 불안이 주변으로 확산되고 있다. 시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”면서 “주택 수요에 대한 관리를 강화하고, 9·7 주택공급 확대방안의 후속조치도 더욱 속도감 있게 추진하겠다”고 밝혔다.

유지혜 기자 keep@segye.com 기자페이지 바로가기

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