세계일보

정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 전면 확대 지정했다.

서울 강남권과 수도권 인기 지역을 중심으로 아파트 가격이 반등세를 보이자, 이를 조기에 차단하기 위한 ‘전방위 규제’ 패키지를 내놓은 것이다.

전문가들은 이번 조치가 단기적 과열 진정에는 효과가 있더라도, 장기적으로 시장 불안을 해소하기에는 역부족일 수 있다고 지적한다.

◆전면 규제, 속도조절 신호

16일 부동산업계에 따르면 국토교통부·금융위원회·국세청 관계부처 합동으로 지난 15일 발표된 이번 대책은 △규제지역 확대 △금융규제 강화 △세제 개편 검토 △불법거래 단속 강화 △공급 후속조치 등으로 구성됐다.

이번 대책은 이날부터 본격 적용, 토지거래허가제는 오는 20일 발효된다.

서울은 전역이 규제지역으로 묶였고, 경기 일부 지역도 추가로 편입됐다.

정부 관계자는 “최근 일부 지역의 가격 불안이 다시 확산되는 조짐이 있다”며 “시장 과열 신호를 조기에 차단해 실수요자 중심의 시장 질서를 회복하겠다”고 밝혔다.

◆시장 초기 반응…“단기 진정, 장기 불확실”

전문가들은 이번 대책이 단기적으로 매수세를 억제하고 거래량을 조정하는 데는 효과적일 것으로 본다.

강남권과 한강벨트를 중심으로 형성된 ‘포모(FOMO)’ 심리와 ‘패닉바잉’ 거래는 일시적으로 숨을 고를 가능성이 크다는 것이다.

부동산시장 한 분석가는 “서울 전체를 규제지역으로 묶으면서 4분기 거래량은 급감할 것”이라며 “세금 부담과 대출 규제가 겹쳐 다주택자, 대기 매수세의 유입이 제한될 것”이라고 전망했다.

장기적 효과에는 한계가 뚜렷하다는 견해가 우세하다.

기준금리 인하 기대감과 풍부한 시중 유동성이 맞물려 있는 상황에서 규제만으로 수요를 억누르기는 어렵다는 이유다.

또 규제 직전까지 “지금이라도 사야 한다”는 불안감이 시장에 번지며, 오히려 단기적 ‘규제의 역설’을 부른 점도 지적된다.

부동산업계 한 관계자는 “거래가 끊기며 호가만 남는 ‘가격 블랙아웃’ 현상이 나타날 수 있다”며 “단기적 급등은 막겠지만, 장기적으로 시장 신뢰를 훼손하고 자산 가치 왜곡을 초래할 위험이 있다”고 전했다.

◆정책 효과…엇갈린 평가

한 전문가는 “규제지역 확대와 금융규제 강화가 동시에 작동하면서 투기 수요의 진입 문턱이 높아졌다”며 “실수요자 중심의 시장으로 재편될 가능성이 있다“고 내다봤다.

이어 “일시적 가격 억제 효과는 있을 수 있지만, 공급 확충과 매물 순환 정상화 없이는 장기 안정은 어렵다”며 “풍선효과가 외곽 지역으로 확산될 가능성도 있다”고 전망했다.

강력한 규제는 투기 억제엔 유효하지만, 실수요자와 청년층·신혼부부 같은 주거취약 계층의 내 집 마련은 더 어려워질 수 있다는 관측도 나왔다.

전문가들은 이번 대책의 실효성은 ‘집행력’에 달려 있다고 지적한다.

또 다른 관계자는 “불법거래 단속을 강화한다고 하지만 실질적 수사 체계가 뒷받침되지 않으면 상징적 조치에 그칠 수 있다”며 “실거래 조작, 위장전입 등 교묘한 수법에 대한 정밀 대응이 필요하다”고 강조했다.

금리 측면에서도 신중론이 제기된다.

금리 인하 기대감이 커지는 국면에서 규제만으로 수요를 억누르기는 어렵고, 유동성의 방향성을 고려한 종합적 접근이 필요하다는 것이다.

◆임대차 시장, ‘전세 불안→월세 전환’ 가속화

전세대출 규제 강화로 전세가격 상승 압력과 월세화 흐름이 지속될 것이라는 전망도 잇따른다.

한 전문가는 “전세대출 규제는 전세 공급을 위축시키고 월세 전환을 부추긴다”며 “임차인의 주거비 부담이 늘고, 주거 안정성은 더 떨어질 수 있다”고 말했다.

이번 조치가 자산 보유층과 무주택층 간의 격차를 더욱 벌릴 수 있다는 우려도 크다.

자산이 있는 상층에게는 매도 타이밍을 제공하고, 무주택자에게는 진입 장벽을 높이는 결과가 될 수 있다.

부동산 양극화가 구조화될 수 있다는 것이다.

거래가 단절되면 ‘자산 이동성’이 상층에 집중되고, 중산층 이하 계층은 시장 진입이 봉쇄되는 ‘자산 불평등의 고착화’로 이어질 수 있다는 분석이다.

전문가들은 “서울 전역을 규제지역으로 묶은 것은 정책의 정밀성 측면에서 아쉬움이 있다”며 “지역별 수급 상황과 수요 특성에 따라 차등적 접근이 필요했다”고 지적했다.

◆향후 시나리오…“관망 → 조정 → 재유입 가능성”

전문가들은 이번 대책 이후 1~2개월간 ‘거래 절벽’과 ‘관망세’가 이어질 것으로 내다봤다.

다만 연말 기준금리 인하나 공급 부족 신호가 감지될 경우 유동성이 다시 부동산으로 흘러들 가능성도 배제할 수 없다는 전망이다.

단기적으로는 거래절벽 국면이지만, 내년 초 금리 인하 신호와 함께 자산시장으로의 유동성 회귀 가능성이 있다.

정부의 다음 스텝은 규제가 아닌 정밀한 공급·수요 균형 설계가 될 것으로 보인다.

이번 ‘전면 규제’는 단기적 과열 진정에는 효과가 있겠지만, 금리·유동성·공급 불균형 등 구조적 요인을 건드리지 못하면 ‘숨고르기’ 이후의 재급등 가능성도 남는다.

시장 안정과 실수요 보호라는 두 과제를 동시에 잡기 위해선 규제의 ‘세기’보다 정책의 정밀도와 지속성이 관건이 될 전망이다.

김현주 기자 hjk@segye.com 기자페이지 바로가기

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