아파트값 한 주 새 ‘3배 폭등’…서울 수요 몰린 이곳은?

세계일보

규제 비켜간 구리·동탄·오산에 ‘풍선효과’ 폭발
서울 옆, 규제 밖…비규제지역 아파트값 급등세

수도권 부동산 시장이 다시 요동치고 있다.

정책의 칼날이 닿지 않는 곳에서는 새로운 ‘핫존’이 만들어지고 있다. 구리와 동탄, 오산, 인천 서구 등은 지금 그 현상의 최전선이다. 게티이미지

정부의 ‘10·15 부동산 대책’이 서울과 일부 경기 핵심 지역에 강력한 규제를 집중하면서 규제의 바깥에 있는 경기 구리·오산·화성(동탄) 등지로 수요가 급격히 몰리는 ‘풍선효과’가 현실화되고 있다.

◆규제 피한 구리, 한 주 새 상승폭 3배

10일 한국부동산원에 따르면 11월 첫째주 구리시의 아파트값 상승률은 0.52%로, 한 주 전(0.18%) 대비 3배 가까이 확대됐다.

서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 묶이면서 거래가 사실상 막힌 가운데, 서울과 맞닿은 ‘비규제 프리존’ 구리가 반사이익을 톡톡히 보고 있다는 분석이다.

구리는 강동·강북과 인접해 있고, 8호선 연장과 GTX-B 노선 등 교통 호재가 이어지고 있다.

상대적으로 낮은 진입가와 빠른 출퇴근 접근성이 맞물리면서 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되는 모습이다.

한 부동산시장 전문가는 “서울과 주요 규제지역의 거래가 막히자 인접 비규제지역으로 수요가 빠르게 이동하고 있다”며 “구리나 오산, 동탄은 교통 접근성과 생활 인프라가 충분히 갖춰져 있어 투자뿐 아니라 실거주 수요도 동시에 늘고 있다”고 설명했다.

◆동탄·오산으로 열기 확산…‘경기 남부 벨트’ 급부상

대책 발표 직후에는 구리·남양주 등 동북권의 상승세가 두드러졌지만, 최근엔 경기 남부로 불길이 옮겨붙고 있다.

동탄신도시가 있는 화성의 아파트값은 0.26% 급등, 오산과 광주도 각각 0.17%의 상승률을 기록했다.

전문가들은 이를 단순한 투기성 풍선효과로 보기 어렵다고 진단한다.

산업단지 개발·교통망 확충·신도시 공급계획 등 구조적 요인이 뒷받침되면서 실수요 중심의 상승 흐름이 형성되고 있기 때문이다.

부동산업계 한 관계자는 “처음엔 동북권 중심으로 풍선효과가 나타났지만, 이제는 산업단지와 교통 인프라가 집약된 남부권으로 확산되고 있다”며 “단기 투기보다는 ‘거주 가능한 신도시’로 인식이 바뀌고 있다는 점이 이번 국면의 특징”이라고 강조했다.

◆인천 서부권도 ‘들썩’…서울 남서권 수요 흡수

풍선효과는 점차 서울 서쪽으로까지 번지고 있다. 인천의 아파트 매매가 변동률은 전주 0.02%에서 이번 주 0.05%로 확대됐다.

특히 검단·청라 등 신도시가 있는 서구의 상승률(0.09%)이 두드러졌다.

전문가들은 GTX-D 노선 기대감과 교통 인프라 확충, 자족기능 확대 등을 인천 서부권의 상승 동력으로 꼽는다.

서울 남서권 실수요가 인천 검단·청라 등으로 이동하고 있다.

교통망 개선과 자족도시화가 맞물리며 상승세가 지속될 가능성이 크다.

◆전문가들 “정책 사각지대가 만든 반복된 패턴”

시장에서는 이번 현상이 단기적 ‘풍선효과’에 그치지 않고, 정책 설계의 구조적 한계를 드러낸 결과라는 지적도 나온다.

‘10·15 대책’의 규제가 서울과 일부 경기 핵심 지역에 집중되다 보니, 결국 비규제지역이 풍선효과의 통로가 됐다는 것이다.

규제가 강할수록 사각지대의 상대적 매력이 부각되는 건 국내 부동산시장의 반복된 패턴이라는 분석도 있다.

단기적으로는 비규제지역의 상승세가 이어질 것으로 보인다.

결국 부동산 시장의 안정은 ‘규제 강화’와 ‘균형 있는 지역 개발’ 사이의 정교한 조율에 달려 있다는 게 전문가들의 한결같은 진단이다. 게티이미지

다만 풍선효과로 인한 급등이 일정 수준에 이르면 정부의 추가 규제 가능성이나 시장 피로감으로 가격 변동성이 커질 수 있다는 경고도 나온다.

업계 또 다른 관계자는 “지금의 상승세는 규제 회피 목적의 단기 수요와 서울 진입장벽을 넘지 못한 실수요가 뒤섞인 결과”라며 “투기적 상승이 아닌 실거주 중심의 심리 변화라는 점은 긍정적이지만, 단기간 급등 후 조정 국면을 거칠 가능성은 염두에 둬야 한다”고 전망했다.

◆“단기 급등 후 변동성 확대 우려” 신중론도

‘10·15 대책’은 분명 과열 지역의 과도한 투기 수요를 억제하는 효과를 냈다.

하지만 정책의 칼날이 닿지 않는 곳에서는 새로운 ‘핫존’이 만들어지고 있다.

구리와 동탄, 오산, 인천 서구 등은 지금 그 현상의 최전선이다.

결국 부동산 시장의 안정은 ‘규제 강화’와 ‘균형 있는 지역 개발’ 사이의 정교한 조율에 달려 있다는 게 전문가들의 한결같은 진단이다.